Em setembro de 2024, no julgamento do REsp 2.042.706, a 3ª Turma do STJ condenou uma empresa do setor imobiliário ao pagamento de uma multa de R$ 80 milhões. A penalidade foi imposta em razão do descumprimento dos termos acordados para a aquisição de um imóvel de 80 mil m², localizado em São Paulo.
Em 2003, a empresa compradora apresentou uma proposta inicial de R$ 230 milhões para adquirir o terreno. A vendedora respondeu com uma contraproposta de R$ 250 milhões, estipulando uma cláusula penal de 5% em caso de inadimplemento contratual.
Após confirmar o interesse e realizar a troca de documentos, a compradora solicitou um prazo adicional de 120 dias para a assinatura da escritura de compra e venda do imóvel, alegando dificuldades decorrentes de uma suposta crise financeira global. No entanto, a vendedora interpretou o pedido como descumprimento contratual e exigiu o pagamento da multa estipulada.
A compradora argumentou que a multa não seria devida, alegando que a vendedora havia ocultado informações sobre passivos ambientais do imóvel durante as negociações. Além disso, sustentou que a multa teria sido acordada apenas em tratativas preliminares. Contudo, tanto o Tribunal de Justiça de São Paulo (TJSP) quanto o STJ consideraram que não houve omissão de informações, destacando que a empresa compradora tinha pleno conhecimento das condições do imóvel. Ademais, ficou determinado que o descumprimento de contratos preliminares também pode gerar consequências jurídicas.
Dessa forma, o pedido de prorrogação do prazo foi considerado incompatível com os termos acordados inicialmente, que previam um prazo de apenas três dias para a conclusão do negócio.
Esse caso ressalta a importância da realização de uma Auditoria Legal Imobiliária na fase preliminar da transação, que proporciona maior segurança jurídica ao negócio. A Auditoria Legal permite uma análise detalhada do imóvel, das partes envolvidas, de modo que sejam negociados com mais clareza os termos contratuais, incluindo prazos e penalidades.
Assim, a Due Diligence Imobiliária não deve ser vista apenas como uma formalidade burocrática, mas sim como um pilar essencial para garantir segurança e transparência nas transações imobiliárias, protegendo os interesses de ambas as partes e mitigando riscos financeiros e jurídicos.