No cenário da construção civil, os contratos de administração, também conhecidos como contratos de lavor ou empreitada a preço de custo, são uma alternativa bastante utilizada para projetos complexos, em que há incertezas sobre o escopo do projeto. Por conta disso, o controle gerencial e a flexibilidade de recursos tornam-se essenciais para a conclusão da obra.
Nesta modalidade contratual, o proprietário da obra contrata um administrador responsável por todo o gerenciamento e coordenação da execução do projeto e da obra. Em contrapartida, o administrador é reembolsado pelos custos reais incorridos durante os serviços e, adicionalmente, recebe uma taxa de administração (que pode ser um valor fixo ou percentual calculado sobre os custos) pelo trabalho realizado, podendo ainda ser fixada uma remuneração adicional caso o valor final da obra não ultrapasse a previsão inicial.
Vale ressaltar, ainda, que nos Contratos de Administração todos os custos da obra ocorrem por conta do dono da obra, inclusive, o preço total da obra não é necessariamente fixado no contrato, mas apenas sua previsão. O administrador, portanto, é responsável por realizar ou supervisionar a construção, sem assumir os custos. À vista disso, a transparência entre as partes é primordial nessa modalidade contratual, assim como a necessidade de fiscalização pelo dono da obra.
Nesse sentido, há três principais variações que são amplamente utilizadas em diferentes tipos de projetos, conforme a natureza e complexidade da obra, as quais serão abordadas em seguida.
A primeira variação é o chamado CMA (Construction Management as Agent), no qual há a figura do gerenciador de projetos que administra apenas algumas fases específicas de uma construção. Nesta variação, o administrador não assume riscos ou obrigações em seu próprio nome, mas sim em nome do dono da obra, funcionando como um intermediário entre o dono da obra e os contratados. A remuneração do administrador, neste caso, pode ocorrer por preço fixo ou cost-plus, isto é, custo incorrido pelo administrador acrescido de taxa administrativa.
Há ainda o CMAR (Construction Management at Risk), que se assemelha inicialmente ao CMA, já que o administrador é contratado para auxiliar no desenvolvimento dos projetos, revisão de custos e cronograma. Contudo, a diferença essencial entre essas modalidades contratuais é que, ao atingir uma fase na qual o projeto já permite um orçamento estimado, o administrador passa a assumir também o papel de construtor, responsabilizando-se pela execução da obra, e não apenas por seu gerenciamento e coordenação. Vale ressaltar que, se o contrato estabelecer um Preço Máximo Garantido (“PMG”), o administrador/construtor deve garantir que a obra não exceda esse valor, assumindo os riscos de eventuais sobrecustos.
Com relação ao preço, o CMAR pode resultar em economias significativas no preço final da obra, quando bem planejado, pois permite uma integração mais coesa entre o planejamento e a execução, o que pode gerar ganhos em prazos e custos. Caso os custos reais fiquem abaixo do PMG, o administrador pode compartilhar parte das economias experimentadas pelo dono da obra ou receber valores adicionais como bonificação. Por outro lado, nos casos de sobrecustos, o administrador pode ser penalizado com a perda de parte ou totalidade da taxa de administração e aplicação de multas.
A última variação é o OR (Owner’s Representative). Nela, o administrador (chamado neste contrato de OR) atua como uma espécie de mandatário/representante do proprietário, sem, contudo, assumir os riscos da obra. Nesse caso, o OR monitora a execução e oferece sua expertise técnica para garantir que o projeto seja executado conforme o planejado, além de reportar os acontecimentos e andamentos ao dono da obra, a quem está representando.
Embora o administrador não tenha responsabilidades diretas sobre os resultados financeiros, ele é fundamental para a avaliação da qualidade dos serviços prestados e da adequação dos preços cobrados. O OR atua como conselheiro do dono da obra, e sua atuação abrange todas as fases da obra, desde a fase de pré-construção até a conclusão do projeto, atuando em questões de orçamento, planejamento e qualidade da execução. Sua remuneração também pode ocorrer mediante valor fixo ou cost-plus.
As três variações de Contratos de Administração são utilizadas para atender a diferentes níveis de complexidade da obra e necessidades de supervisão de projetos, conforme pretendido pelo dono da obra. Enquanto o CMA e o CMAR são mais comuns em construções maiores e mais complexas, o OR é amplamente utilizado em projetos onde o dono da obra deseja ter um controle gerencial mais técnico.