O mercado imobiliário sempre chamou a atenção de diversos tipos de investidores. Fato é que durante a pandemia do Covid-19 o segmento imobiliário teve uma alta expressiva, crescendo 27,1% no primeiro trimestre de 2021, em comparação ao mesmo período de 2020.
Como esperado, com esse aquecimento do mercado e diante da situação econômica atual do país, aumenta-se a preocupação com a segurança jurídica dos negócios imobiliários, entre eles, da incorporação imobiliária.
Um instrumento primordial dessa segurança jurídica nesse tipo de operação é o chamado Patrimônio de Afetação. Nos termos da legislação vigente, é dada ao incorporador a faculdade de instituir o regime de Patrimônio de Afetação, pelo qual todo o acervo patrimonial de uma incorporação imobiliária – o terreno, as acessões, as receitas provenientes de vendas, obrigações, encargos e outros bens – passam a figurar como garantia da conclusão do negócio.
Nesse modelo de garantia, portanto, os bens destacados, presentes ou futuros, são apartados do todo do patrimônio da incorporadora e servem como garantia somente aqueles a quem se destina. Assim, existindo uma multiplicidade de credores, qualquer que seja a natureza do crédito, o Patrimônio de Afetação somente poderá ser usado em favor daqueles para quem fora constituído.
Além da segurança aos adquirentes das unidades imobiliárias quanto à conclusão do empreendimento ou do recebimento de indenização, instituir o regime de Patrimônio de Afetação também traz vantagens significativas para a incorporadora quando ocorrer a desistência por parte do comprador.
A primeira delas está no percentual do valor pago que poderá ser retido pela incorporadora. Incorporações submetidas ao Patrimônio de Afetação podem reter até 50% do valor já pago pelo comprador desistente, enquanto Incorporações sem patrimônio de afetação podem reter no máximo 25% desse valor.
A outra vantagem, também de importância vital para as incorporadoras, está no prazo para a devolução dos valores devidos. Havendo Patrimônio de Afetação, a incorporadora estará obrigada a devolver o saldo remanescente do valor pago ao comprador desistente somente após a finalização da obra. Porém, não havendo um Patrimônio de Afetação, ela estará obrigada a devolver esses valores no prazo máximo de 180 dias após o desfazimento contratual.
No momento presente, diversas incorporadoras já anunciam seus produtos como “compra segura” em virtude da instituição de Patrimônio de Afetação, garantindo assim uma maior competitividade.