O Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) é um tributo comumente envolvido em controvérsias em diferentes aspectos. Dessa vez, a discussão versa sobre o processo administrativo de avaliação do valor do imóvel, que impacta diretamente no fato gerador do tributo e no valor final da cobrança a ser realizada pelos municípios.
A discussão principal ganhou força após a decisão do Superior Tribunal de Justiça (STJ) fixar o fato gerador do ITBI sobre o valor de mercado do imóvel e não sobre o valor venal do Imposto sobre a Propriedade Predial e Territorial Urbana (IPTU). Nessa esteira, os fiscos municipais têm autuado os contribuintes se valendo do argumento de que o valor do ITBI deve ser calculado com base em procedimento de arbitramento do valor do imóvel sem, contudo, oportunizar a participação destes no processo administrativo de avaliação.
Nesses casos, vem prevalecendo o entendimento pelo cancelamento das autuações e suspensão da cobrança do ITBI na Justiça de São Paulo, quando o contribuinte não é chamado a participar do processo de avaliação do imóvel, visto que tal fato viola os princípios do contraditório e da ampla defesa, ainda que em processo administrativo.
Há ainda dentro dessa discussão dois fatores essenciais: a distinção entre valor venal e valor de mercado, que possuem critérios de avaliação diferentes entre si. Enquanto o valor venal do imóvel é calculado pelo poder público sobre a área do terreno ou edificação seguindo os padrões da Planta Genérica de Valores do município (PGV), no cálculo do Valor de Mercado são considerados os padrões de melhoria e benfeitorias, bem como a localização do imóvel.
Na prática, o entendimento também tem sido favorável ao contribuinte nos Tribunais de Justiça de São Paulo, por entenderem os magistrados que, sendo aplicado o valor de mercado, é indispensável uma avaliação de elementos extrínsecos ao imóvel, o que necessariamente implica no processo administrativo de avaliação em questão e, consequentemente, demanda a participação do contribuinte.