Após anos de discussão no legislativo, em 1º de julho de 2021, foi promulgada a Lei 14.181, popularmente conhecida como “Lei do Superendividamento”, que altera o Código De Defesa do Consumidor, prevendo ações a serem adotadas pelas empresas para prevenir que os consumidores cheguem ao superendividamento.
A priori, a referida lei não guarda relação direta com as atividades de construção e incorporação, tampouco com a venda de imóveis. Entretanto, considerando que a referida Lei do Superendividamento estabelece como direito básico do consumidor a prevenção de situações de superendividamento e traz para as empresas a responsabilidade de adotar medidas para tal prevenção, se faz necessário que as empresas do setor imobiliário adequem alguns de seus procedimentos internos referentes à venda de imóveis, principalmente no que diz respeito ao marketing, análise de crédito e contratos a serem celebrados.
Quanto à análise de crédito, e tendo em vista a proibição pela Lei do Superendividamento da oferta de crédito sem a prévia consulta aos serviços de proteção ao crédito, torna-se imprescindível que as empresas antes de realizar a venda, verifiquem o crédito do adquirente junto aos órgãos de proteção de crédito. O resultado dessa análise pode revelar a impossibilidade de concluir o negócio, ou na possibilidade de colher uma declaração do adquirente, no sentido de que a compra do imóvel não acarretará prejuízos em sua subsistência.
Quanto aos termos dos contratos de venda, é recomendável que estes sejam revisados pelas empresas para que além de incluir a declaração acima mencionada, caso seja necessário, conste expressamente, em especial, o custo efetivo total detalhado da aquisição, os encargos de mora e as modalidades de crédito, com seus custos incidentes.
Ademais, ainda que a análise de crédito não resulte em um impedimento, convém à retenção, pelas empresas, das informações colhidas durante o procedimento de análise do crédito e celebração do negócio, guardadas com o devido sigilo exigido pela lei, considerando uma possível alteração na saúde financeira do consumidor.
A lei prevê que o descumprimento das medidas acima pode acarretar na redução dos juros, dos encargos ou de quaisquer acréscimos ao valor principal. Também prevê a dilação do prazo de pagamento, podendo prejudicar, particularmente a atividade das empresas do setor imobiliário.
Por fim, é importante esclarecer que, ainda que a Lei do Superendividamento tenha excluído a possibilidade do ajuizamento de ações para repactuação de dívidas decorrentes de contratos de financiamento imobiliário ou que contenham garantia real, esta exclusão não se confunde com a necessidade de observância pelas empresas do setor imobiliário das demais adequações supracitadas.