O Projeto de Lei 4.188/2021 (Marco Legal das Garantias), visa instituir um marco para a concessão de crédito no país, mudando a dinâmica do registro e a gestão das garantias.
Após aprovação do Plenário da Câmara dos Deputados em junho de 2022, o PL foi encaminhado ao Senado Federal, tendo sido aprovado com a inclusão de emendas em julho de 2023, retornando à Câmara dos Deputados, onde aguarda a apreciação final da versão com as alterações propostas.
Dentre as suas principais alterações, destaca-se a possibilidade da extensão ou compartilhamento de Alienação Fiduciária, ou seja, de um mesmo imóvel ser utilizado como garantia de operações de financiamento diferentes, assim como já admitido para a hipoteca.
De acordo com as regras vigentes, um imóvel, que tenha, por exemplo, o valor de mercado de R$ 2 milhões, somente pode estar vinculado a um único financiamento até a sua quitação, mesmo que seja um empréstimo de valor menor. Com o modelo que está sendo proposto, ainda sujeito a modificações, o mesmo imóvel poderá ter o seu valor dividido e servir, então, como lastro para vários financiamentos, aproveitando completamente o valor real do bem.
O Marco Legal das Garantias também trará regras adicionais para o procedimento de execução da garantia. Em decorrência da possibilidade de constituição de mais de uma garantia fiduciária sobre o mesmo imóvel, conferirá ao credor “em segundo grau” (ou graus sucessivos) o direito de sub-rogar-se nos eventuais valores que venham a ser recebidos pelo devedor fiduciante em razão da execução da propriedade fiduciária que precede a garantia daquele.
Também estabelece etapas e formalidades para a intimação do devedor e do terceiro garantidor, fixando critérios para que seja considerado estarem em local ignorado, incerto ou inacessível, bem como permite que a dívida garantida por imóveis situados em diferentes circunscrições possa, querendo o credor, ter a intimação do devedor realizada por qualquer um dos registradores competentes.
Vale destacar, por fim, que o Marco Legal das Garantias trará previsão expressa de que o lance mínimo para arrematação do imóvel no segundo leilão passa a ser de 50% do valor de avaliação indicado no contrato de garantia.