Até a aprovação do Marco Legal das Garantias (Lei nº 14.711/2023), para promover a execução de uma hipoteca após a inadimplência do devedor, era necessário que o credor ingressasse com uma ação judicial.
O processo, no entanto, acabava tornando-se moroso, uma vez que o credor deveria comprovar o valor da dívida através de documentos, aguardar a intimação e defesa da outra parte (que poderia inclusive suspender o processo), para só então o juiz decretar a penhora do bem e sua posterior venda em leilão público.
Nesse sentido, o Marco Legal das Garantias, sancionado em 31 de outubro, mudou a dinâmica da execução da hipoteca, instituindo a possibilidade de um procedimento extrajudicial, alinhando os procedimentos da hipoteca com os referentes à alienação fiduciária.
Assim, se a dívida vencer e não for paga, o credor hipotecário poderá requerer ao oficial do registro de imóveis em que o bem está localizado que notifique o devedor e, se aplicável, o terceiro Hipotecante ou seus representantes legais, para que, no prazo de 15 (quinze) dias, regularize a situação de mora.
Se a dívida for quitada no prazo estabelecido pelo cartório, o oficial de registro de imóveis ficará responsável por receber e transferir as quantias ao credor no prazo de 3 dias.
Se a dívida não for paga, iniciará o procedimento de execução extrajudicial. Mediante pedido do credor, será averbado na matrícula do imóvel o não pagamento da dívida, em até 15 (quinze) dias após o término do prazo de regularização. E, em até 60 (sessenta) dias, contados da averbação, o credor promoverá o leilão público, que poderá ser realizado de forma virtual.
Nesse caso, o primeiro leilão considerará o valor igual ou superior do imóvel determinado no contrato para fins de execução da dívida ou ao valor de avaliação realizada pelo órgão público competente para o cálculo do ITBI, o que for maior.
Se não tiver lance, no segundo leilão será aceito o maior lance oferecido, desde que o montante seja igual ou superior ao valor integral da dívida, das despesas e encargos legais. Caso nenhum lance alcance tal valor, o credor hipotecário poderá aceitar lance que corresponda a cinquenta por cento do valor de avaliação do imóvel.
Na hipótese de o lance superar o valor da totalidade da dívida, a quantia excedente deverá ser entregue ao hipotecante, ao passo que, caso o lance oferecido no segundo leilão não atenda ao valor mínimo, o credor poderá apropriar-se do imóvel ou realizar a venda direta do bem a terceiro, em até 180 (cento e oitenta) dias do último leilão.
Uma vez concluído o procedimento, o oficial do registro de imóveis expedirá uma certidão, que constituirá o título hábil para a transmissão da propriedade ao arrematante, a ser registrado na matrícula do imóvel.
Vale destacar, por fim, a importância de as partes se atentarem aos demais requisitos legais no momento da celebração do título constitutivo da hipoteca, a fim de garantir a aplicação desse novo procedimento.