Com a publicação da Lei Federal nº 13.465/2017 que, dentre outros diversos temas relativos à regularização fundiária, modificou o teor da Lei nº 6.766/1979, o legislador (a) inseriu a modalidade de loteamento fechado (denominado na referida lei como “de acesso controlado”); (b) equiparou a associação (de proprietários, titulares de direitos sobre os lotes ou moradores) para os mesmos fins à administradora de imóveis; (c) equiparou os loteamentos fechados a condomínios edilícios; e (d) estabeleceu a obrigatoriedade do pagamento de taxas de manutenção das atividades desenvolvidas por associações em loteamentos fechados.
No mesmo sentido, no Estado de São Paulo, a Lei Estadual nº 16.879/2018 também autoriza expressamente a cobrança dos serviços prestados aos moradores de loteamentos fechados.
Algumas legislações municipais também já preveem a possibilidade de cobrança pelos serviços prestados pelas associações.
Apesar de as referidas leis estabelecerem claramente a possibilidade de cobrança pelos serviços prestados pelas associações, havia a discussão nos tribunais quanto à afronta de tais leis ao princípio da liberdade de associação previsto na Constituição Federal.
Diante de diversos casos, em dezembro de 2020, em sede de recurso extraordinário (reconhecida a repercussão geral), o Supremo Tribunal Federal (STF) procurou encerrar a discussão sobre esse tema, decidindo que as associações de loteamentos fechados podem cobrar taxa de manutenção e conservação a partir do advento da Lei Federal 13.465/2017 ou da vigência de lei municipal que discipline a questão, desde que observados os requisitos previstos no art. 36-A, parágrafo único da Lei 6.766/1979.
Assim, somente a entrada em vigor da Lei Federal 13.465/2017 ou da vigência de lei municipal que discipline a questão não autoriza as associações cobrarem de forma automática as taxas de manutenção.
Para que se imponha aos já proprietários de lotes em loteamentos fechados a obrigação do pagamento de taxas de manutenção é necessário que (a) o loteamento fechado esteja autorizado pelo poder público; (b) esta obrigação esteja disposta em ato constitutivo da associação; e (c) tais proprietários tenham anuído de forma expressa ao referido ato constitutivo.
Quanto aos novos adquirentes de lotes, e desde que o ato constitutivo da obrigação de pagamento das taxas de contribuição firmado após julho de 2017, quando da entrada em vigor da Lei Federal 13.465/2017, ou após a vigência de lei municipal que discipline a questão esteja registrado na matrícula do respectivo lote no competente Registro de Imóveis, como decorrência da publicidade conferida à obrigação averbada, a cobrança será automática.
Diante de tal decisão, é de extrema importância a regularização das matrículas dos imóveis, bem como dos atos das associações, para que a cobrança das taxas de manutenção esteja autorizada.