No dia 19 de janeiro de 2024, a Prefeitura de São Paulo promulgou a nova Lei de Parcelamento, Uso e Ocupação do Solo (Lei de Zoneamento) da cidade de São Paulo (Lei 18.081/2024). A novidade promove atualizações e ajustes à legislação aprovada em 2016, visando facilitar o desenvolvimento urbano e acompanhar o crescimento da cidade.
A Lei foi sancionada com mais de 50 vetos. Foram vetados os artigos que possibilitavam o aumento do gabarito das edificações nos miolos de bairro, alteravam procedimentos relativos ao tombamento de imóveis e permitiam a implantação de empreendimentos de habitação de interesse social em Zonas de Preservação e Desenvolvimento Sustentável (ZPDS) e Zonas Especiais de Proteção Ambiental (ZEPAM).
Com os vetos, as edificações nos miolos de bairro continuam tendo que respeitar a regra atual para altura dos prédios, conforme cada zona de uso da cidade. Em relação aos tombamentos, fica mantida a aprovação de processos pelo Conselho Municipal de Preservação do Patrimônio Histórico, Cultural e Ambiental da Cidade de São Paulo (Conpresp), órgão de defesa do patrimônio municipal. Por fim, permanece o impedimento para implantação de empreendimentos nas zonas ZEPAM e ZPDS.
Ainda está pendente a revisão dos vetos à Lei de Zoneamento, que serão avaliados em breve.
Quanto às atualizações trazidas pela nova legislação, destacamos as seguintes:
- Nas regiões que compõem os eixos de estruturação, próximas a estações de metrô, trem e corredores de ônibus, foram ampliados os coeficientes de aproveitamento. Em torno de estações de transporte público, foi ampliado para quadras alcançadas em um raio de 700 m para estações de metrô e trem e quadras alcançadas na faixa definida por linhas paralelas a 400 m dos corredores de ônibus;
- Foi incluída a possibilidade de construção de prédios com maior gabarito e coeficiente de aproveitamento nos lotes com frente para a Av. Eusébio Matoso e os que fazem frente para a Av. Rebouças. Além disso, parte da avenida ganhou uma nova classificação de zoneamento (ZCOR-3), o que ampliou os usos anteriormente previstos;
- Foi limitada a altura de prédios até 28 metros no miolo dos bairros próximos às vilas de casas. Além disso, a área poderá ser enquadrada no zoneamento adjacente à vila, se todos os proprietários decidirem pela descaracterização da vila ou, então, se todos os lotes forem adquiridos por um único proprietário;
- Estabelece que templos e shoppings não ficarão restritos ao limite máximo estabelecido para a divisão de lotes na zona urbana do município (20.000m2, com frente máxima de 150 m); e
- Estabelece que atividades como flats, apart-hotéis, pensionatos ou pensões não poderão ser consideradas de uso misto para a aplicação do benefício de poder expandir a área em 20% sem a necessidade de pagamento de outorga onerosa.