A penhorabilidade de bens imóveis no contexto condominial levanta questões complexas, especialmente quando envolve vagas de garagem com matrícula própria. Isso porque a constrição desse tipo de bem, enquanto assegura o cumprimento de obrigações judiciais, deve ser conciliada com o direito de preservação da organização e segurança no ambiente do condomínio.
Recentemente, o Superior Tribunal de Justiça (STJ), no julgamento do Recurso Especial 2.095.402, entendeu pela importância de respeitar as convenções de condomínio que impedem a venda de vagas de garagem para pessoas externas ao condomínio, inclusive em casos de alienação judicial por hasta pública. Esse posicionamento reforça não apenas a segurança, mas também o direito de preferência dos condôminos na aquisição desses espaços, mesmo diante da penhora.
O Ministro relator Antonio Carlos Ferreira, da Quarta Turma, considerou que, de fato, a penhora de vagas de garagem é permitida, conforme a Súmula 449 do STJ, desde que essas vagas tenham matrícula autônoma e estejam associadas ao imóvel. Ainda, citou o artigo 1.331, parágrafo 1º, do Código Civil, o qual permite a criação de regras restritivas nos condomínios, a fim de resguardar a segurança e a organização locais.
Assim, as normas específicas de acesso a bens comuns do condomínio podem limitar a participação na hasta pública de vagas de garagem apenas a quem já possui vínculos com o local, como os próprios condôminos.
Para os credores, a decisão traz a necessidade de observar as convenções condominiais antes de prosseguir com a alienação, reconhecendo o direito de preferência dos condôminos e mitigando conflitos que poderiam surgir da entrada de terceiros em áreas privativas. Já para os condôminos, essa interpretação representa um reforço das regras internas, fortalecendo a estabilidade no ambiente residencial.
Assim, a decisão do STJ reafirma que, embora a penhora e alienação judicial de vagas de garagem seja possível, é essencial observar a convenção condominial para priorizar a venda aos condôminos, assegurando a validade do regramento do próprio condomínio.
Com isso, busca-se harmonizar o direito dos credores com as necessidades específicas dos condomínios, promovendo segurança e previsibilidade nos procedimentos de penhora e alienação de bens condominiais, para fins de proteção do coletivo e de organização do espaço comum.