Nos últimos anos, tem sido pauta dos julgamentos do Superior Tribunal de Justiça (STJ) a possibilidade ou não da locação de imóveis residenciais, por curta duração, através de plataformas digitais de hospedagem, como o Airbnb.
A popularização desse modelo de aluguel tem gerado debates jurídicos, especialmente no que diz respeito à sua compatibilidade com as regras condominiais e à legislação aplicável. Embora o entendimento do STJ sobre a matéria permaneça o mesmo, a forma como os Tribunais Estaduais interpretam os precedentes tem gerado divergências, resultando na necessidade de novas manifestações da Corte Superior para uniformizar a aplicação da jurisprudência.
Dois casos emblemáticos nesse contexto, julgados pelo STJ no ano de 2021, foram os Recursos Especiais nº 1.819.075 e 1.884.483, que buscaram a reforma de decisões que reconheceram a impossibilidade do exercício de atividade de hospedagem remunerada em unidades residenciais, por curto período, sem que houvesse prévia autorização em Convenção Condominial. O argumento principal utilizado pelos recorrentes era que a proibição da locação dos imóveis residenciais, por curto período, configurava violação ao direito de propriedade.
Ambos os recursos não foram providos, prevalecendo o entendimento de que a Convenção Condominial pode restringir esse tipo de locação quando há previsão expressa a respeito da destinação residencial do imóvel. A Corte destacou que o aluguel por curta duração, ao gerar alta rotatividade, pode comprometer direitos dos demais condôminos e desvirtuar a finalidade residencial do imóvel.
Mesmo com esse posicionamento, os Tribunais Estaduais acabaram interpretando os fundamentos utilizados pelo STJ de maneira distinta, o que tem levado novos casos à Corte Superior.
No dia 2 de abril de 2024, a 3ª Turma do STJ iniciou o julgamento do REsp nº 2.121.055/MG, no qual a proprietária de um imóvel recorreu da decisão que atendeu ao pedido do condomínio e manteve a proibição de locações por temporada por meio de plataformas virtuais, como o Airbnb. No acórdão, o Tribunal do Estado de Minas Gerais apontou que o STJ tem admitido a vedação à locação de unidades habitacionais de condomínios edilícios por meio da plataforma, quando esta proibição está prevista na convenção de condomínio.
A relatora do caso, a ministra Nancy Andrighi, ressaltou, porém, que os Tribunais de segunda instância não estão aplicando os fundamentos dos precedentes do STJ de maneira correta, tornando necessário um esclarecimento mais aprofundado, para evitar distorções na interpretação da jurisprudência.
Nesse contexto, a ministra trouxe, como ponto central, que os contratos atípicos de estadia de curta duração entre o proprietário e o locatário, apesar de válidos entre os contratantes, só têm eficácia perante o condomínio quando a convenção permite expressamente uma destinação híbrida dos imóveis.
Além desse caso, outros recursos sobre o tema seguem pendentes de julgamento no STJ, como o REsp nº 1.954.824.
De toda forma, a persistência da controvérsia se deve às interpretações divergentes adotadas pelos Tribunais Estaduais. Em decisões anteriores, o STJ já reconheceu que a alta rotatividade de locatários pode afetar a segurança, o sossego e a salubridade dos condôminos, sendo legítima, assim, a imposição de restrições para preservar a harmonia condominial.
Nesse cenário, o desfecho do REsp nº 2.121.055/MG, assim como dos demais recursos em trâmite, será importante para trazer mais clareza sobre o tema, reforçando a aplicação correta da jurisprudência do STJ e, com isso, garantindo maior segurança jurídica às decisões sobre locação por curta temporada em condomínios residenciais.