O Código Civil brasileiro determina que “transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis” e acrescenta: “enquanto não se registrar o título translativo, o alienante continua a ser havido como dono do imóvel”.
Na prática, seja a aquisição realizada por pessoa física ou jurídica, o registro da transferência da propriedade de bem imóvel na matrícula gera segurança, evitando eventuais problemas e complicações futuros.
Isso porque, apesar do crescente interesse pela alienação fiduciária de bens como garantia da mais variada sorte de negócios, ainda é bastante comum e procurada a outorga de bens imóveis em garantia.
Não fosse isso, os bens imóveis dos devedores são os principais alvos de penhora em caso de execução ou cobrança de dívidas.
A questão se torna ainda mais relevante quando se verifica que o registro tardio da transferência do imóvel pode gerar prejuízos ao adquirente, uma vez que a aquisição poderá ser considerada fraudulenta, caso o vendedor do bem encontra-se como devedor perante terceiros, situação que pode se agravar ou alterar com o passar do tempo.
Recentemente, o Superior Tribunal de Justiça (STJ) se pronunciou sobre o tema, concluindo que a integralização de imóveis no capital social de determinada sociedade empresária sem a respectiva anotação no Registro de imóveis não opera a transferência de propriedade do bem à sociedade empresarial, ainda que o ato esteja registrado na Junta Comercial[1].
Igualmente, a jurisprudência é pacífica em considerar fraudulenta a integralização de um determinado imóvel no acervo da sociedade empresária ou a alteração de propriedade em geral, à despeito da transferência, quando esta ocorrer após o início da execução ou quando já existia dívida, ainda que não judicializada.
Assim, muito embora existam inúmeras decisões no sentido de proteger o adquirente de boa-fé, é importante destacar que é justamente o registro na matrícula do imóvel o principal elemento caracterizador da ausência de intenção de fraude do adquirente.
É importantíssimo, portanto, que os atos de organização patrimonial – seja a aquisição ou venda de bens imóveis ou até mesmo a sua incorporação em determinada sociedade – sejam devidamente avaliados no que diz respeito à forma e ao momento do ato, bem como que sejam devidamente encerrados com o registro contemporâneo da transferência da propriedade do bem, para se evitar prejuízos a ambas as partes e garantir a efetividade do ato.
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[1] Nesse sentido, o Recurso Especial nº 1.743.088/PR, julgado em 12/03/2019, com relatoria do Ex.mo Ministro Marco Aurélio Bellizze.