Logo no início deste ano, o setor imobiliário foi surpreendido com a consolidação do Tema Repetitivo 1095 pelo Superior Tribunal de Justiça, que tratava de relevantes mudanças nas diretrizes legislativas aplicáveis aos contratos de compra e venda de imóvel com garantia de alienação fiduciária.
O Tema 1095 unificou o entendimento do Superior Tribunal de Justiça sobre a inaplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor (CDC) em situações de inadimplência do instrumento particular de compra e venda de imóvel com cláusula de alienação fiduciária, devidamente registrado em cartório.
Aqui, decidiu-se pela prevalência da Lei nº 9.514/1997 para dirimir conflitos relacionados à rescisão de contrato de compra e venda de imóvel com este tipo de garantia, desde que o devedor tenha sido constituído em mora.
Contudo, a redação do Tema 1095 levantou inúmeros questionamentos no mundo jurídico, principalmente relacionados às consequências da inaplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor nesse tipo de contrato.
Dentre as inúmeras interpretações de seu texto, teve origem uma legítima preocupação sobre a extensão da inaplicabilidade da Lei Consumerista, referente, especialmente, sobre seus princípios e garantias, cuja finalidade única é alcançar o equilíbrio entre fornecedores e consumidores.
Explica-se: aqui pode-se ter a falsa impressão de que o Tema, ao afastar o CDC em um ponto específico – execução da alienação fiduciária –, afasta a aplicação da Lei Consumerista de modo geral.
Fosse esse o caso, seria possível suscitar, como exemplo, a inserção de uma cláusula compromissória de arbitragem em contratos desta natureza, ainda que a legislação específica seja expressa em determinar que a cláusula será nula para manter o equilíbrio contratual e proteger o consumidor.
Ocorre que, ao contrário, levando em consideração o ecossistema jurídico brasileiro como um todo, não é objetivo do Tema o afastamento completo da Legislação Consumerista.
Fato é que o principal foco do Tema 1095 era a aplicabilidade da Lei nº 9.514/1997 para a execução da garantia da alienação fiduciária em casos de inadimplemento do consumidor que, devidamente constituído em mora, não quita seu débito, afastando nesse ponto específico a aplicação do CDC.
Assim, a inclusão de cláusulas compromissórias de arbitragem em contratos de compra e venda de imóvel com garantia de alienação fiduciária – dentre outras que podem vir a ser consideradas abusivas no âmbito do CDC – ainda deve ser evitada, ao menos até que o Tema 1095 seja melhor elucidado pelas Instâncias Inferiores e Superiores e as dúvidas originadas dele sejam dirimidas.