Muito recentemente, em janeiro deste ano, o Tribunal de Justiça de São Paulo enfrentou questão que, há algum tempo, vem gerando discussão entre condomínios e proprietários de unidades imobiliárias: os condôminos podem ser impedidos de alugar seus apartamentos, por período de curta duração, através das plataformas digitais de hospedagem (como, por exemplo, o Airbnb)?
Embora tenha ressalvada a posição pessoal do relator do caso[1], a Corte paulista decidiu que – nos moldes do que vem decidindo o Superior Tribunal de Justiça (STJ)[2] – a locação de unidades autônomas por curto ou curtíssimo prazo, de forma eventual e transitória, viola a natureza residencial dos condomínios.
Nesse sentido, entendeu que essa modalidade de locação exige prévia autorização da Convenção Condominial. De acordo com a decisão, essa exigência é indispensável, pois a alta rotatividade de pessoas estranhas e sem compromisso duradouro com a comunidade, na qual estão temporariamente inseridas, poderia afetar o sossego, a salubridade e a segurança da coletividade.
Logo, segundo o entendimento da Corte, o problema não é que a locação ocorra por meio das plataformas de hospedagem digital, mas sim que se dê nestes mencionados moldes (curta ou curtíssima; eventual; e transitória).
Aliás, segundo as decisões recentes do STJ, o direito de propriedade de quem explora economicamente um imóvel (por meio de locações curtas) não deve prevalecer sobre o de quem faz uso do bem para a sua própria moradia.
Portanto, se o condomínio residencial deseja autorizar que seus condôminos aluguem as unidades autônomas por períodos curtíssimos e eventuais (especialmente pelas plataformas de hospedagem digital), deve deliberar, em assembleia, e, por maioria qualificada[3], a alteração da Convenção para incorporar essa autorização.
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[1] TJSP; Apelação Cível 1002921-49.2021.8.26.0366; Relator (a): Alfredo Attié; Órgão Julgador: 27ª Câmara de Direito Privado; Foro de Mongaguá – 2ª Vara; Data do Julgamento: 25/01/2023; Data de Registro: 25/01/2023.
[2] REsp n. 1.884.483/PR, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 23/11/2021, DJe de 02/02/2022, DJe de 16/12/2021; e REsp n. 1.819.075/RS, relator Ministro Luis Felipe Salomão, relator para acórdão Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 20/4/2021, DJe de 27/5/2021.
[3] Art. 1.351, do Código Civil: Depende da aprovação de 2/3 (dois terços) dos votos dos condôminos a alteração da convenção, bem como a mudança da destinação do edifício ou da unidade imobiliária.