A nova Lei nº 13.777/2018, publicada no Diário Oficial da União em 21 de dezembro de 2018, trata de gênero das já conhecidas instituições de time sharing e fractional ownership, a chamada multipropriedade.
A Lei disciplina a compra de imóveis em multipropriedade, na qual diversas pessoas são proprietárias de um mesmo imóvel, com o objetivo de usufruí-lo em um período certo do ano. Essa previsão jurídica poderá alavancar o setor imobiliário, principalmente ligado ao turismo, já que, com a sua regulação, haverá mais segurança jurídica para investidores e interessados no instituto.
Em termos jurídicos, a multipropriedade corresponde a um condomínio de um imóvel, composto por unidades periódicas e autônomas, ou seja, há um parcelamento temporal do imóvel, vinculadas a períodos pré-determinados e indivisíveis de, no mínimo, sete dias. Todas as despesas relativas ao imóvel, tais como o pagamento da taxa de condomínio, do IPTU, entre outras, serão divididas proporcionalmente entre os multiproprietários, com base na sua respectiva coparticipação.
A multipropriedade deverá ser instituída e regulada através de uma convenção de condomínio em multipropriedade, a qual definirá as regras detalhadas de utilização do imóvel pelos seus multiproprietários. O condomínio edilício poderá adotar o regime de multipropriedade devendo incluir, nesse caso, matérias específicas elencadas na Lei.
Salienta-se que a lei não abrangeu a multipropriedade de bens móveis, apenas de bens imóveis e seus mobiliários, independentemente do tipo de imóvel em questão, construído ou não, rural ou urbano.
A Lei trouxe, ainda, uma série de mudanças, tanto para o Código Civil, quanto para a Lei de Registros Públicos. Algumas novidades trazidas são as seguintes:
- a abertura de matrícula individualizada para cada unidade periódica e autônoma;
- a livre cessão, alienação ou oneração a terceiros;
- a ausência de direito de preferência entre os multiproprietários na alienação da fração de tempo;
- a possibilidade de adjudicação da fração de tempo do multiproprietário inadimplente, em caso de inadimplemento de despesas ordinárias ou extraordinárias;
- a falta de responsabilidade solidária entre os multiproprietários, em caso de inadimplemento no pagamento das obrigações por um dos multiproprietários.
Ademais, é importante ressaltar que a Lei não esgota a regulamentação das questões relacionadas à multipropriedade, restando algumas lacunas normativas, tais como: a sucessão do multiproprietário falecido e que pode causar discordância com os demais multiproprietários ou a execução da fração, em caso de dívidas do multiproprietário, a extinção da multipropriedade que pode ser requerida a qualquer tempo por qualquer um dos condôminos, aplicando-se a regra atual do Código Civil.
Portanto, almejando o êxito desse tipo de sistema, os contratos e as convenções que regerão a multipropriedade dependerão de boa estrutura e sistematização jurídica para disciplinar, de forma ordenada, a utilização das respectivas unidades autônomas.