Airbnb em condomínios: uma decisão que pode mudar o mercado

Imagine comprar um apartamento pensando em alugá-lo por Airbnb e, depois, descobrir que o condomínio pode impedir esse uso. Essa é a discussão que chegou ao Superior Tribunal de Justiça e que agora deve ganhar uma resposta com efeito para todo o país.

A 2ª Seção do STJ submeteu ao rito dos recursos repetitivos a discussão sobre locação de curta temporada em condomínios residenciais por meio de plataformas digitais, como Airbnb. Isso significa que o Tribunal vai fixar uma tese para orientar todos os casos semelhantes. Até lá, os processos pendentes sobre a mesma questão devem ficar suspensos em todo o país.

O ponto central é simples, mas gera muitos conflitos: se a convenção do condomínio prevê finalidade residencial, isso já basta para impedir locações de curta temporada por plataformas digitais? Ou seria necessária uma proibição expressa ao Airbnb e a modalidades semelhantes?

A resposta é relevante porque envolve interesses diferentes. De um lado, está o direito do proprietário de usar e explorar economicamente o seu imóvel. De outro, está o interesse coletivo dos moradores em preservar a rotina do condomínio, a segurança, o sossego e o uso residencial do prédio.

A discussão ganhou ainda mais relevância porque, em julgamento recente, a própria 2ª Seção do STJ entendeu que o uso reiterado e profissional de imóveis para curta estadia pode descaracterizar a finalidade residencial do condomínio. Em outras palavras, o problema não está necessariamente em uma locação eventual, mas no uso frequente do imóvel para hospedagem de curta duração, com alta rotatividade de pessoas.

Nesse julgamento, prevaleceu o entendimento de que, quando a convenção prevê uso exclusivamente residencial, seria dispensável haver uma cláusula específica proibindo Airbnb. Para permitir esse tipo de exploração, seria necessária aprovação de dois terços dos condôminos.

Agora, com o Tema 1.443, o STJ deverá transformar essa discussão em uma orientação aplicável a casos semelhantes em todo o país. A tese a ser definida vai esclarecer se a cláusula de destinação residencial, por si só, é suficiente para restringir a locação de curta temporada por plataformas digitais, mesmo quando a convenção não menciona expressamente Airbnb.

Na prática, a decisão pode mudar a forma como condomínios, proprietários e investidores avaliam esse tipo de locação. Condomínios residenciais deverão revisar com mais atenção suas convenções, regulamentos internos e deliberações em assembleia. Proprietários que pretendem alugar por curta temporada precisarão avaliar se o uso é eventual ou se pode ser caracterizado como atividade recorrente e profissional. Investidores, por sua vez, deverão considerar esse risco antes de comprar imóveis com expectativa de renda por locação de curta temporada.

O caso também mostra como novas formas de uso dos imóveis vêm impactando o mercado imobiliário. As plataformas digitais facilitaram a locação de curta temporada e criaram novas oportunidades de renda. Ao mesmo tempo, trouxeram dúvidas sobre convivência condominial, segurança, circulação de pessoas e os limites entre moradia e hospedagem.

Mais do que uma discussão sobre Airbnb em condomínios, o Tema 1.443 trata do equilíbrio entre o uso individual do imóvel e a vida coletiva no condomínio. A decisão do STJ deverá indicar até onde vai o direito do proprietário de explorar sua unidade e em que medida a convenção condominial pode limitar esse uso para preservar o caráter residencial do edifício.

Em um cenário de crescente digitalização do mercado imobiliário, regras claras serão cada vez mais importantes. Para evitar conflitos, condomínios devem manter convenções atualizadas; proprietários devem avaliar previamente as restrições aplicáveis; e investidores precisam incluir esse ponto na análise de viabilidade do imóvel. Quando o assunto é locação de curta temporada, segurança jurídica deixou de ser detalhe e passou a ser parte essencial da decisão.