Alienação fiduciária: quando a quitação do preço não basta

A compra de imóvel na planta costuma partir de uma premissa simples: o adquirente celebra o compromisso particular de compra e venda, paga o preço ajustado e, ao final, celebra a escritura definitiva de compra e venda ou instrumento com força de escritura para registrar a propriedade em seu nome. Na prática, porém, essa dinâmica torna-se mais complexa quando a matrícula da unidade adquirida contém gravame em favor da instituição financeira que financiou a obra. Nesses casos, a quitação do preço perante a construtora não significa, automaticamente, que o imóvel esteja livre para transferência.

Essa foi a controvérsia analisada recentemente pela Quarta Turma do Superior Tribunal de Justiça no REsp 1.483.058/DF. No caso, a compradora havia quitado integralmente o apartamento adquirido da construtora, mas não conseguiu transferir o imóvel para o seu nome porque havia alienação fiduciária registrada na matrícula em favor da instituição financeira. Esse gravame decorria de um contrato firmado entre a construtora e o banco para viabilizar a construção do empreendimento.

Em primeiro e segundo grau, a solução havia sido favorável à compradora. A Justiça determinou a baixa do gravame, aplicando, por analogia, a Súmula 308 do STJ. Essa súmula prevê que a hipoteca firmada entre construtora e agente financeiro não tem eficácia contra o adquirente do imóvel. O objetivo era proteger o comprador de boa-fé que pagou o preço e não participou da relação financeira entre a construtora e o banco.

O STJ, no entanto, reformou essa decisão. Para a Quarta Turma, a Súmula 308 se aplica apenas às hipóteses de hipoteca, não podendo ser estendida, de forma automática, aos casos de alienação fiduciária. Isso porque, na hipoteca, o imóvel permanece em nome do devedor, embora sirva como garantia da dívida. Na alienação fiduciária, a estrutura é diferente: a propriedade fiduciária fica com o credor até a quitação da obrigação garantida. Em termos práticos, o banco não é apenas titular de uma garantia comum; ele detém uma posição jurídica capaz de impedir a transferência do imóvel sem a sua anuência ou sem a baixa do gravame.

A decisão também considerou que a alienação fiduciária possui disciplina própria na Lei nº 9.514/1997. Essa lei prevê que a transmissão dos direitos sobre o imóvel dado em garantia depende da anuência do credor fiduciário. Assim, o contrato celebrado apenas entre o comprador e a construtora não pode prejudicar a posição do banco, quando a garantia já está registrada na matrícula do imóvel.

A decisão chama a atenção para um cuidado essencial em operações imobiliárias: pagar o preço à construtora não significa, por si só, a garantia de recebimento do imóvel. Se a unidade estiver vinculada a uma garantia fiduciária, será necessário verificar se o credor fiduciário participará da operação ou concederá a anuência necessária.

O julgamento reforça que a matrícula não é apenas um documento formal da operação imobiliária. É nela que estão refletidos os ônus, garantias e limitações que podem afetar a efetiva transferência da propriedade. Por isso, em operações envolvendo imóveis na planta, a análise registral e a forma de liberação de eventuais gravames devem estar no centro da negociação, e não apenas como uma providência posterior à quitação do preço.